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Vermietete Denkmalimmobilien

Während der Normalabschreibungssatz für vermietete Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren auf 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten reduziert wurde, blieben die AfA-Sätze für Denkmalimmobilien seit 2004 konstant. Für vermietete denkmalgeschützte Immobilien können, abweichend von der allgemeinen 2 %-AfA im Jahr der Herstellung, in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den darauffolgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen abgesetzt werden, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 EStG).

Sonderausgabenabzug bei Selbstnutzung

Auch Selbstnutzer von Denkmalimmobilien können ihre Aufwendungen steuerlich geltend machen. Hier als Sonderausgaben, weil die Aufwendungen mit keinen Einkünften in Zusammenhang stehen. Als Sonderausgaben können im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den folgenden 9 Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % der Sanierungsaufwendungen (§ 10f EStG) geltend gemacht werden. Für Anschaffungskosten kommt ein Abzug nach § 10 f EStG nur in Betracht, sofern hierin Aufwendungen für nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen enthalten sind. Eine darüber hinausgehende Abschreibung (etwa die allgemeine „2 %-AfA für Gebäude“) ist bei Selbstnutzung nicht möglich.

Steuerrechtliche Voraussetzungen

Das Finanzamt prüft hierbei u.a. die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken und ob ein Abzug der Aufwendungen nach anderen Vorschriften vorgenommen wurde. Die Steuervorteile können von einem Steuerpflichtigen nur für ein Objekt genutzt werden. Bei Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen der Ehegattenveranlagung vorliegen, besteht die Abzugsmöglichkeit für zwei Objekte.

Stand: 26. September 2014